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| 【2】法拍.金拍.銀拍.鑽石屋有何不同~ | 2010/9/6 發怖 |
各種拍賣屋之比較:
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項目
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法拍屋
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金拍屋
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銀拍屋
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鑽石屋
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定義
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債權人或抵押權人聲請各地方法院，民事執行處拍賣之不動產
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地方法院委託台灣金融資產服務公司辦理拍賣變賣之不動產
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經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產，若無人投標應買，則由銀行承受後，自行銷售
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銀行打銷呆帳等不良債權賣給資產管理公司再釋出公開拍賣的不動產
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拍賣機構
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各地方法院民事執行處
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地方法院委託台灣金融資產服務公司辦理
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各銀行
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各資產管理公司以書面契約方式委託台灣金融資產服務公司拍賣
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拍賣方式
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彌封投標
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彌封投標
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競相喊價
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彌封投標
競相喊價
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投標底價之
訂定方式
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由法官參酌估價師事務所(鑑價公司)之估價報告書後訂定
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台灣金融資產服務公司評價處的估價師審核並建議合理底價再由拍賣處訂定
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各銀行自行決定
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設置五人以上之不動產拍賣底價評定委員會決議受託拍賣不動產底價
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投標保證金
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投標底價之10％ ~ 30％
一般為20％
(台中法院為30％)
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投標底價之10％ ~ 30％
一般為20％
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依各銀行之規定
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依各資產管理公司之規定
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點交方式
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各地方法院民事執行處
命行點交(須遞點交狀)
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各地方法院民事執行處
命行點交(須遞點交狀)
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所有權為各銀行，可配合點交
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需由買受人自行處理
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購屋資金
準備
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得標後必須在七日內，向法院繳交全數屋款(尾款)
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得標後必須在七日內，向法院繳交全數屋款(尾款)
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繳交屋款期限較長且有彈性民眾如何向該銀行承貸則需準備的資金即為全數屋款與貸款額度之差額
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得標人得於公告所定期限內繳足價金或採分期給付價金
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法源依據
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強制執行法
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強制執行法、金融機構合併法
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一般不動產交易法令
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財政部發布的「公證第三人認可及其公開拍賣程序辦法」
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拍賣資訊公布管道
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各地方法院網站及其公佈欄、日報皆有其公告之訊息，資訊透明
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臺北地院網站及其公佈欄、金服公司網站及其拍賣場公佈欄、日報皆有其公告之訊息，資訊透明
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經由各銀行網站獲得部份資訊，資訊較不完整
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可經由台灣金服網站及其拍賣場公佈欄、全國性日報皆有其公告之訊息，資訊非常透明
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貸款服務
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由買受人自行與金融機構洽談
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由買受人自行與金融機構洽談
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拍賣銀行通常會提供周邊的貸款服務
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無
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標的物所有權
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債務人、抵押人
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抵押人
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各銀行
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債務人
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| 【1】何謂法拍屋？ | 2010/8/30 發怖 |
「法拍屋」顧名思義，就是指法院拍賣的房屋（含土地）。
法院民事執行處依法對於債務人的不動產進行強制執行程序，將債務人的不動產透過拍賣程序變現為金錢，以滿足債權人的債權，這種透過法院拍賣程序所進行的買賣不動產，即是「法拍屋」。
而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕、聲請查封拍賣不動產(土地登記簿為限制登記)。
常見情形多為〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕。通常會變為〔法拍屋〕的原因如下:
【房貸未繳】
經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上
信用卡、現金卡未繳：經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。
【本票裁定】
簽予第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
民事判決：經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
【欠繳管理費】
經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。
【做人頭保】
即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
欠稅金：包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。
簡而言之：
就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。
【法源依據】
法拍屋是由法院民事執行處主持拍賣程序，依強制執行法第八十一條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事項：
一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。
二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。三、拍賣最低價額。
四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。
六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。
七、拍賣後不點交者，其原因。
八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。」
法院公告之拍賣事項被視為是買賣契約之條件或內容，且公告後即發生效力，若有關公告事項欲為變更，則應另行公告，否則不生效力；公告時如有遺漏或與實際情形不符之情形，利害關係人得聲明異議，除非有關權利瑕疵或確是重大爭議而可撤銷拍賣程序外，原則上不影響拍賣之效力。
不動產之拍賣，經拍定後，買賣關係成立，拍定人有依公告所定期間內交付價金之義務，如拍定人於繳納價金期日間死亡，其繼承人得繼承而以自己名義繳納價金，但拍定人若將其拍定人之地位讓與他人，由第三人以其自己名義繳納，則因有礙執行程序之安定，而不得以受讓人名義繳納。
價金繳納完結後，法院應速予核發不動產移轉證書，依強制執行法第九十八條第一項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」，並非至地政機關換取所有權狀後才算取得所有權，故而本條所規定者，即是民法第七百五十九條所定因強制執行於登記前已取得不動產物權之情形，雖未登記，也發生效力，但仍須登記後才能處分其不動產。
法院拍賣之不動產，除非法院拍賣公告中已註明「不點交」，否則原則上拍定人可向法院聲請點交，強制執行法第九十九條第一項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助」，「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書（即占有之權利經法院排除者）之情形者，前項規定也適用之」。
另外，法拍屋與一般買賣較不同者，就是危險負擔之效力有別，一般買賣依民法第三百七十三條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承擔，因此不動產買賣除契約另有訂定外，雖不動產已移轉登記，但尚未交付占有，仍應由出賣人承擔危險負擔。至於法院之拍賣，其危險負擔以何時為準，是否以點交為準？強制執行法並未規定，一般學者通說認為宜解為自買受人領有權利移轉證書之日，亦即取得不動產所有權之日起負擔危險，如此對於不點交之法拍屋才能合理解釋，惟此是民法之例外，應予修法才能杜絕爭議。 |
| 法拍屋流程：不論是投資、自住、進修、興趣，讓您了解標購法拍屋的整個流程~ | 2010/8/30 發怖 |
法拍屋流程 |
| 法拍屋的特色： | 2010/8/30 發怖 |
法拍屋的特色：
法拍屋擁有「產權清楚、物超所值、多重選擇」三大特色，不管是購屋
者、換屋族或是投資客，以低價標購法拍屋是致富的捷徑。
【法拍屋的優點】
一、產權清楚
(1) 由法院禁止債務人處分其不動產，產權絕對清楚可靠。
(2) 抵押權塗銷設定，購買法拍屋不論債務人積欠債權多寡？皆與買受人
無關。
(3) 減少購屋糾紛與風險，不用擔心遇上詐騙集團「一屋兩賣」，或是預
售屋常見「建商倒閉」或「產權縮水」 的問題。
二、物超所值
法拍屋每經一次拍賣，底價即打8 折、連降三次就腰斬成一半，而且法
拍屋不受景氣影響，景氣在差，所買進標的價格也跟著降低。只要選定
目標、耐心等候、保證標價便宜市價兩成以上。
三、多重選擇
法拍屋案件，包含公寓、大樓、華廈、辦公室、廠辦、店面、套房、透
天厝、新的、舊的、通通都有、任君挑選。
【法拍屋的缺點】
一、購屋資金準備時間短
標購法拍屋在投標前須準備拍賣底價2 成(或3 成)的投標保證金，拍定
後，自得標日算起7 日內，必須繳納剩餘的尾款。短期籌備大額資金，
對購屋者來說，確實存有不小壓力。現在有銀行承作尾款代墊業務，大
大減低資金壓力，安全又便利。
二、交屋時間較不易掌控
對於一般購屋者，總覺得法拍屋的點交程序繁雜，造成不知如何是好的
困擾。委任專業代標業者協助拍賣事宜，省時、省事又便利。
三、無法進屋觀看
法拍屋在未經法院核發「不動產產權移轉證明書」之前，該屋所有權仍
屬於債務人所有；購屋者除非得到債務人之許可，否則難以進入察看房
屋內部之屋況（即使是空屋也不可隨意進入。否則，恐有觸犯刑法第306
條侵入住宅罪之疑慮）。
故法拍屋比市價便宜，並且可依各人喜好裝潢。 |